敷金問題と特約（特約が有効とされた例） インターネットにはあたかも何でもかんでも無効という風潮がありますが、
これを鵜呑みにしてしまうと危険な場合があります。 ■無料メール問合せ■
一定の条件を満たした場合、過去に特約が有効と判断されているケースもあります。。
一定の条件の元では裁判上有効と判断されることも十分ありえます。 まず「重要事項の説明」で特約について説明があった場合。これは説明しているという証拠がある。また、署名捺印つきの覚書、同意書を契約時に提出している場合も同様です。信用ある不動産屋さんは重要事項の説明はｷｯﾁﾘ行います。
そこで契約書、同意書などで退室時の負担が明確に決められていれば、「借主は入居期間の長短に関わらず退室時に室内清掃費用を負担する」というような文言がある場合。
いくらあなたが「聞いていない」「了承した覚えはない」と主張したところで、それは単に「聞いていなかった」「覚えていない」ということになります。判例でも相当数が借主敗訴となっていることは覚えておきましょう。
・よほど無茶な契約書でない限り、いったん同意してしまうと撤回することが大変です。 契約書は事前によ～く確認しましょう。
契約書の中に変な特約が潜んでいるとも限らない契約書を読みましょう。もし契約内容に納得いかない箇所があれば、契約を取りやめるとか、契約する前に条項の削除を求めるべきです。
・敷金問題と特約（特約が無効になる場合）
・借主が認識していたという証拠が無い場合 先にも述べたとおり、特約の内容が「暴利的でない・了承している
・理解している」の３項目を満たしていないとして、特約の効力を否定するケースがあります。
暴利的かどうかというのは特約に定められた一般的な相場の範囲である以上は暴利にはならない。
次に、契約書の条文の中に、印字された字でさらっと盛り込まれているだけで、契約時に特段説明が無かった場合。
他には契約書とは別に署名捺印なしの「入居のしおり」のなかで借主負担が書き込まれていた場合などは無効になったケースがあります
。 尚重要事項の説明書や署名捺印付きの覚書きがある場合は認識了承したとみなされます 。
・ 賃貸契約書の特約文言が不明瞭 たとえば、「原状回復費用は全て借主の負担とする」という特約がある場合などです。
・エアコンの修理費用は金額が高いだけに負担をする者を事前に決めておきましょう。
Q＆A)
7年前に賃貸住宅に入居した際、敷金として２５万円を支払ったのですが、
今回退去するにあたって、内装工事代金として敷金のほかに１０万円を追加請求されています｡
契約書にそのような事項は記載されていないし、特に汚してもいません。支払わなければならないのでしょうか。
(千葉県市川市、会社員、３０代女性)
A＞＞ 敷金は、家賃の滞納や建物の毀損があっつたときの保証金としての性格を持つています｡
こうしたことがなければ、原則的には入居者に返金されるべきものです。特に建物を汚したり、壊したりはしていないとのことなので、内装工事費などの支払い義務はないのでしょうか。
賃貸マンションなどの退去にあたって、このような敷金トラブルが増えています。入居者は物件を家主に返す際、元通りにして返す義務（原状回復義務）があります。
この義務に対する考え方の違いがトラブルの原因となっています。
国土交通省の見解や裁判では、原状回復義務について、故意又は過失により物件に変更を加えたり、毀損した場合(模様替え、造作の無断設置、破損など)に限られるとされています。したがって通常の使用による汚れや傷み、耐用年数が経過したことによる破損等については、家主が負担すべきものといえます。
消費者としては、原状回復費の請求を受けたときは、（１）見積書を必ずもらう。(２)通常の使用による汚れや傷みか、過失によるものかを区別する。（３）修繕する箇所をきめる際には立会う。など、不審な点をあきらかにし、家主とよく話し合うことが大切です｡
また、退去時のトラブルを避けるために、入居する際は、契約書をよく読み退去時の取り決めを理解する。家主、不動産業者の立会いのもと、現状の確認をして現場の写真を撮っておくとよいでしょう 。不動産屋が家主の味方についてしまう場合がおおいので一人での交渉は無理な面があります。専門家に相談しましょう。
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